2月25日，上海迎來馬年首個房地產新政——“滬七條”。當日，上海市住房城鄉建設管理委、上海市房屋管理局等部門聯合印發《關于進一步優化調整本市房地產政策的通知》（以下簡稱《通知》）。為更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展，《通知》發布了七條舉措，明確進一步調減住房限購政策，優化住房公積金貸款政策，完善個人住房房產稅政策。所有舉措自2026年2月26日起正式施行。
在住房限購政策調減方面，《通知》明確，縮短非滬籍居民購買外環內住房所需繳納社保或個稅繳納年限，非上海市戶籍居民家庭或成年單身人士購買外環內住房時，其購房所需繳納社會保險或個人所得稅的年限，由原來的需連續繳納滿3年及以上調整為滿1年及以上。同時，在上海市繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的非戶籍居民家庭或成年單身人士，在執行現有住房限購政策基礎上，可在外環內增購1套住房。
在公積金政策調整方面，此次上海大幅提高公積金最高貸款額度，將繳存人家庭購買首套住房的公積金貸款最高額度從160萬元提高至240萬元，疊加多子女家庭和購買綠色建筑最高貸款額度上浮政策（最高上浮35%），上海市公積金家庭貸款最高額度可達到324萬元。對購買第二套住房的最高貸款額度也相應予以提高。
同時，優化貸款套數認定。對于已使用過公積金貸款的上海市繳存人家庭，在上海市無住房或僅有1套住房、且當前已結清住房公積金貸款的，在上海市再次購房時可申請公積金貸款。
《通知》還對相關稅費做了調整，支持居民置換改善需求。《通知》規定自2026年1月1日起，對上海市戶籍居民家庭中的子女成年后，購買住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收個人住房房產稅。即對購房人于未成年時（或于上海市個人住房房產稅試點前）已與父母、（外）祖父母共同擁有住房的，在上海市新購或置換住房后，該住房仍屬于成年子女家庭唯一住房的（除上述共同擁有住房外），暫免征收個人住房房產稅。
上海鏈家研究院負責人李根表示，本次出臺的“滬七條”，是精準、系統、兼顧穩市與民生的重磅優化政策。政策以梯度松綁、分區施策為核心，大幅降低新市民與剛需購房門檻，同步激活改善置換，形成“資格+資金+成本”的組合發力。整體力度適度、邊界清晰，既有效修復市場預期、加速二手房與新房聯動循環，又堅守“房住不炒”底線，引導需求合理釋放。預計市場將迎來量升價穩、結構優化的修復窗口，剛需與改善需求同步受益，上海房地產市場將更快回歸平穩健康運行軌道。
58安居客研究院院長張波表示，“滬七條”是在全國樓市處于筑底修復關鍵階段的背景下，上海推出的精準適配型政策組合拳。從限購、公積金、房產稅三大維度協同發力，以穩定市場、優化供給、提升流通為目標，助力激活合理住房需求，打通置換鏈條，緩解存量流通壓力，帶動增量市場。
“政策落地后將直接帶動三大需求的釋放，即新市民和新人才的外環內首置需求、長期在滬人群的外環內改善增購需求、滬籍家庭的置換升級需求。”張波說。
事實上，上海購房群體結構呈現鮮明特征。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，2025年12月至2026年1月期間，滬籍居民購房占比約為55%至60%，非滬籍居民購房占比約為40%至45%。與此同時，上海戶籍居民住房自有率處于較高水平，而非戶籍人口規模龐大，數據顯示，2024年上海非戶籍人群達983.49萬人，占全市常住人口總數的比重約為40%。
“非戶籍人群購房意愿強烈，且對購房成本高低、置業門檻松緊尤為敏感。”李宇嘉表示，激活這一群體的購房需求，是消化當前上海二手房庫存、穩定二手房價格的重要抓手，更是推動“賣舊買新”“賣小買大”置換循環順暢運轉的核心所在，也是暢通房地產市場循環、破解當下市場“腸梗阻”癥結的關鍵舉措。
中指研究院上海數據總經理張文靜表示，2月初，上海在靜安區、浦東新區和徐匯區試點收購二手住房用于保障性租賃住房，對穩定市場預期產生了積極影響，疊加本次政策利好，上海房地產市場有望迎來“小陽春”行情。未來，隨著更多政策落地見效，上海房地產市場有望率先“止跌回穩”，從而發揮大城市的帶動效用，推動整體市場預期改善。她認為，北京、上海政策已經落地，深圳也有望優化調整房地產政策，進一步提振市場信心。
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