世界城市化兩大發展規律
問政于民十二五 城市篇之一
1800年以前,全世界的城市人口只占總人口的3％。隨著產業革命的掀起,機器大工業和社會化大生產的出現,資本主義生產方式的產生和發展，涌現出許多新興的工業城市和商業城市,使得城市人口迅速增長,城市人口比例不斷上升。從1800～1950年,地球上的總人口增加了1.6倍,而城市人口卻增加了23倍。在美國,1780～1840年的60年間，城市人口占總人口比例從2.7％上升到8.5％。1870年美國開始工業革命時，城市人口所占的比例不過20％，而到了1920年，其比例驟然上升到51.4％，2010年美國的城市化率達到95%以上，從整個世界看，1900年城市人口所占比例為13.6％，1950年為28.2％，1960年為33％，1970年為38.6％，1980年為41.3％，現在已經超過了50%。所以，城市化過程是隨著現代工業的出現、資本主義的產生而加速發展的。
世界城市化進程共分兩個階段。第一階段的特征便是從人口流動看，城市化率低于50%，以從農村進入城市為主；超過50%，人口流動以從城區進入郊區為主。中國1978年僅為10%左右，而到了2010年城市化率已達到47%。根據美日韓城市化發展的經驗，中國目前城市化還處于農村進入城市為主導的加速發展第一階段階段；未來農村人口流動將依次進入小城市和大城市為主導的階段，但是中國少數大城市郊區化和以都市圈為主導的階段已經悄然來臨，按照城市化的國際規律，我們認為中國未來三大經濟圈的城市郊區將會有很大發展，其房價相對會對核心區域有很大制衡作用。