從歷史上看，廣州CBD最初是和商業中心混雜而居，如60年代，廣州市的CBD位于南方大廈、文化公園和人民南商業區一帶。但隨著區域經濟的發展，城市商務功能地位的上升，廣州CBD逐漸與商業中心分離，如70年代，廣州市的CBD轉移到海珠廣場的舊交易會、廣州賓館和華僑大廈區域；80年代，隨著環市路內多幢標志性建筑的建設，廣州的CBD轉移到花園酒店、白云賓館、世貿一帶；到了90年代，乘著城市東移的春風，廣州CBD的核心產業開始慢慢向天河北地帶轉移，大量金融保險業，跨國公司總部集聚在中信、市長大廈等大型建筑物，一個新的CBD已初具雛形。 事實上，從理論上CBD所承擔的功能看，上述CBD都不具備條件，無論作為區域性還是國際性CBD的要求看，上述CBD的輻射力都是遠遠不夠。這些CBD存在以下幾個共同特征：1）城市發展中自然形成。2）規模較小，功能主要集中在一條街道內。3）未形成作為區域性CBD的地位。并且我們發現，隨著城市間競爭越來越激烈，廣州CBD的地位似乎有下跌的跡象。
進入21世紀，廣州珠江新城新規劃出臺，規劃為廣州CBD21。廣州市二十一世紀中央商務區（GCBD21）的基本形態為： 以城市新中軸線沿線的天河體育中心地區和珠江新城商務辦公區為硬核（Hard Core），以天河中心區和東風路、環市東路沿線地區為核緣（Core Fringe），以城市新中軸線南延地區為發展用地儲備，以廣州大道、天河東路（江海大道）為內部交通軸的CBD結構。建設珠江新城，是提高廣州CBD等級的一項戰略性舉措。珠江新城從一開始就是廣州城市策劃的產物，是廣州建設現代化國際大都市的一個重要步驟。珠江新城無論在定位上、建設標準上、規模層次上都遠遠高于以前的CBD，因此珠江新城對廣州的建設者來說，是一個全新的事物。
作為新城區，天河CBD的歷史非常短。城市中心東移是天河CBD發展的直接原因，80年代末，廣州市政府就有了城市東移的設想，并利用天河體育中心的建設初步實施這一設想，隨著廣州火車東站等大型設施的建設，城市中心向東不斷推進。 廣州商務產業發展的內在需求以及商務產業求心性的特征，使天河迅速吸引了部分商務產業的集聚，這些高層次的商務產業主要集中在天河體育中心地區，以天河北地帶為甚。但由于規劃時并沒有將此地區作為發展商務產業的重點，因此天河北地帶在發展中并沒有太多可以超越環市東的優勢，其發展模式也和環市東類似，即由少數大型建筑物帶動而成。
廣州CBD21的硬核部分落足天河，使天河CBD的發展進入一個全新的階段。根據廣州CBD21的規劃，天河體育中心地帶和珠江新城將成為集商業與商務與一體的廣州CBD21的核心。至今，天河體育中心地帶已初具規模，未來決定CBD等級的主要是珠江新城。廣州１９９３年政府把廣州城市中心定在珠江新城，并打算用５-１０年時間把它建成一個現代化的金融商務中心。但隨著國際與國內經濟大環境的變化以及廣州自身的發展需要，原有的定位已不合適，重新定位迫在眉睫。根據2000年，政府在重新制定珠江新城的規劃的同時，把珠江新城重新定位為“中央商務區”。 計劃從現在起用１５年的時間建成，其中３年完成市政基礎設施，１０年形成國際化、生態化的中心商業區，再花２年時間進行完善。因此，珠江新城的發展，將和天河未來15年天河的發展緊密結合。
廣州CBD的主體部分在天河，使天河CBD可在較短的歷史階段中取得飛躍，并且其發展路徑將有別于廣州歷史上其他CBD。作為新城區，天河同時面臨國際化、現代化、中心化與城市化的歷史重任，對于天河的建設者將是一大挑戰。
就本地因素而言，政府城市擴展規劃對房地產市場影響頗大。三年前，廣州市政府大肆宣傳"城市中心東移"，東部的天河區房地產開發大熱特熱。而近兩年，市政府通過把番禺市撤市建區，開展大規模"南拓"，城市中心向南轉移。在今后20年內，番禺片區的城市建設用地達到381平方公里，新容納人口200萬人，相當于新建一個廣州城，土地供量充足。
兩三年前在天河區以每平方米5000元價格買下的住宅，目前周邊一手樓現價不過4500元。而一直是"郊區樓盤"概念的番禺區，原有樓盤價格徘徊，新樓盤一開盤，價格就接近于廣州市區。買套房子囤兩年倒手賺一筆的炒樓夢越來越難做了。
此外，廣州房地產企業還面臨著更為激烈的競爭風險。隨著今年政府提高企業入市"門檻"和供求關系的變化，該市房地產企業優勝劣汰加劇。截至今年9月底，廣州市房地產企業的數量已不足1100家，比高峰時期減少了500多家，減幅達1/3。
不過，專家還指出，雖然從近期看廣州房地產市場風險不斷在加大，但從長遠看住宅消費仍有很大的潛力，目前廣州市區居民人均居住面積為13.32平方米，遠小于發達國家30～40平方米的水平。因此，隨著廣州中心城市地位的不斷增強，未來廣州市房地產投資仍將繼續保持穩健增長，依然是拉動經濟增長的重要力量。
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